Porównywarka kredytów hipotecznych

Inwestowanie w lokale użytkowe pozwala osiągnąć stopę zwrotu nawet dwa razy większą niż w przypadku wynajmu mieszkań. Stopy zwrotu na poziomie 8% rocznie są jednak zarezerwowane dla inwestorów z grubszym portfelem. Chcąc kupić lokal użytkowy w Warszawie trzeba często dysponować gotówką w kwocie nawet pół miliona złotych.

Listopad przyniósł niespodziewany wzrost inflacji do 4,8%, a to oznacza, że właściciele wynajmowanych mieszkań mogli w ciągu ostatnich 12 miesięcy nie zarobić w ujęciu realnym. Przeciętna rentowność najmu w tym segmencie wynosi bowiem niewiele ponad 4%. W lepszej sytuacji są osoby, które posiadają lokale użytkowe. Mogą liczyć na wyższą stopę zwrotu z najmu.

Jest to efekt mniejszej konkurencji na rynku lokali użytkowych niż na rynku mieszkaniowym. Bariery wejścia na ten rynek są bowiem większe, niż w przypadku najmu mieszkań. W warszawie aby w ogóle myśleć o zakupie lokalu użytkowego trzeba dysponować budżetem rzędu 1 mln zł. W pozostałych miastach wojewódzkich poziom cen jest niższy, ale i tak nawet w relatywnie tanich Katowicach trzeba dysponować kwotą około 500 tys. zł – wynika z danych Lion’s House. Dla porównania mieszkanie na wynajem w Warszawie można kupić już za 300 tys. zł. Warto też zaznaczyć, że wymagany przez sprzedających zadatek na rynku lokali użytkowych to przeważnie 10 – 20%. Chcąc więc kupić taką nieruchomość w stolicy trzeba dysponować gotówką na ten cel rzędu 100 – 200 tys. zł.

Problem z kredytowaniem całej inwestycji

To jednak nie wszystko. Gdyby bowiem nabywca chciał posiłkować się przy zakupie kredytem, będzie też musiał dysponować pieniędzmi na tę część ceny, która stanowi podatek VAT. Z doświadczeń doradców Lion’s House wynika, że banki niechętnie podchodzą do finansowania tej części ceny brutto. Biorąc pod uwagę, że stawka podatku wynosi w przypadku lokali użytkowych 23%, to w cenie brutto lokalu o wartości 1 mln złotych, aż 187 tys. zł stanowi VAT. Niewielkim pocieszeniem jest fakt, że urząd skarbowy powinien zwrócić nabywcy podatek w ciągu od 60 do 180 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej (wcześniej trzeba się zarejestrować w urzędzie skarbowym jako tzw. czynny podatnik VAT). Nie zmienia to jednak faktu, że pieniądze te trzeba posiadać w momencie zawierania transakcji. Łącznie z zadatkiem daje to już kwotę nawet 387 tys. zł, którą w rozważanym przypadku nabywca musi mieć w gotówce. Gdyby ponadto dodać do tego koszty transakcyjne (sądowe, notarialne, podatkowe itp.), to okaże się, że chcąc kupić lokal użytkowy trzeba dysponować kwotą rzędu 40 – 50% wartości nabywanej nieruchomości. To powoduje, że niewielu inwestorów może sobie na taki zakup pozwolić.
Warto też pamiętać, że nie wszystkie banki chcą kredytować zakup lokali użytkowych. Trzeba się też liczyć z faktem, że marża takiego długu może być przeciętnie o 1 pkt. proc. wyższa niż standardowego kredytu hipotecznego. Gdyby zaciągnąć kredyt hipoteczny na 30 lat w rodzimej walucie przy średnim oprocentowaniu charakterystycznym dla hipotek mieszkaniowych (6,2%), rata równa takiego długu wyniosłaby 3060 zł. Gdyby oprocentowanie podnieść o 1 pkt. proc (7,2%), to miesięczna rata wzrosłaby do 3400 zł, czyli o 11%.

Nie każdy lokal gwarantuje zysk

Nie należy jednak ulegać błędnemu wrażeniu, że sam zakup lokalu użytkowego gwarantuje powodzenie inwestycji i wysokie zyski. Będzie tak tylko wtedy, gdy dana nieruchomość będzie odpowiadała popytowi na usługi w danej lokalizacji. Jedynie bowiem dobre prosperowanie apteki, salonu fryzjerskiego, sklepu lub banku (biznesu najemcy) gwarantuje stabilne przychody z najmu właścicielowi lokalu. Gdy więc w konkretnej okolicy brakuje osiedlowych salonów urody lub fryzjerskich, inwestor powinien rozejrzeć się za lokalami o powierzchni około 20 -30 m kw., które najlepiej pasują pod ten rodzaj działalności. Gdy natomiast w danej lokalizacji brakuje supermarketu, inwestor powinien poszukiwać lokali użytkowych o powierzchni 300 – 400 m kw. Powierzchnia to jednak nie wszystko. Warto, aby klienci sklepu mieli gdzie zostawić auta, by było miejsce na wózki, a sam supermarket mógł zostać wyposażony w klimatyzację i miał odpowiednią wysokość. Bez wątpienia na poziom przychodu generowanego przez sklep pozytywnie wpłynęłaby lokalizacja narożna od strony, z której nadjeżdżają samochody lub idą po pracy mieszkańcy danego osiedla.

Na aptekę natomiast nadają się lokale o powierzchni ponad 100 m kw. z dwoma wejściami, przy czym warto, aby główne było dostępne dla osób niepełnosprawnych. Należy też zwrócić uwagę na wysokość lokalu. Zgodnie z prawem trzy metry pozwalają na jednoczesne przebywanie w aptece ponad 4 osób. Wielu inwestorów uważa ponadto, że dobrą inwestycją są lokale pod działalność bankową. Spore oddziały wymagają blisko 300 m kw. powierzchni, choć i nieruchomości o powierzchni nawet niecałych 100 m kw. mogą pomieścić niewielkie filie. Trzeba jednak pamiętać, że w dobie rozwoju bankowości internetowej popyt na tego typu lokale może spadać.

Wartość rośnie nie tylko dzięki czynszom

Jaką stopę zwrotu można z takiej inwestycji osiągnąć? Jak zawsze wiele zależy od skali ponoszonego ryzyka. Część inwestorów w celu jego minimalizacji poszukuje tylko nieruchomości już wynajętych Wymagane są wtedy stopy zwrotu na poziomie około 8%brutto (stosunek rocznego przychodu do wartości netto nieruchomości). Oznacza to, że suma przychodów z najmu w ciągu 12,5 lat ma zwrócić wydatki na zakup nieruchomości. Gdy lokal jest niewynajęty, a tym bardziej na osiedlu, które dopiero powstaje wymagana jest premia za ponoszone ryzyko. Można ją oszacować na minimum 1 pkt. proc. W efekcie inwestorzy tacy wymagają, aby stopa zwrotu wyniosła 9%brutto, a co za tym idzie wyłożony kapitał zwrócił im się w postaci czynszów w ciągu 11,1 lat.

Za inwestowaniem w lokale użytkowe przemawia także fakt, że najemcy podpisują zazwyczaj umowy wieloletnie (np. 5 lat). Dla porównania na rynku mieszkaniowym standard to 12 miesięcy. Ostatecznie właściciel lokalu użytkowego zazwyczaj nie musi bezpośrednio ponosić kosztów i zajmować się wykończeniem nieruchomości. Przeważnie to właśnie najemca dostosowuje lokal do planowanej działalności, za co jednak często oczekuje wakacji czynszowych.

Czynsz najmu to jednak nie jedyne potencjalne źródło zysku w przypadku inwestowania w lokale użytkowe. W czasie zmienia się także ich wartość. Warto zauważyć, że zależy ona głównie od dwóch czynników – potencjalnego dochodu i jego mnożnika - współczynnika kapitalizacji. Ten drugi to w dużym uproszczeniu okres zwrotu zainwestowanego kapitału. Jest on tym krótszy im większe ryzyko inwestycji. Najłatwiej zobrazować ten mechanizm przykładem. Zgodnie z danymi Cushman& Wakefield, w drugim kwartale 2010 roku inwestorzy wymagali, aby nakłady na zakup nieruchomości w centrum Warszawy zwróciły im się w postaci czynszów w ciągu 11,1lat. Rok później inwestorzy znacznie niżej wyceniali ryzyko. Wymagali bowiem, żeby przychody pokryły cenę zakupu lokalu użytkowego w 12,5lat. Gdyby więc przyjąć, że poziom czynszów w tym czasie pozostał na niezmienionym poziomie 100 tys. zł rocznie, to wartość nieruchomości wzrosła z tytułu spadku ryzyka inwestowania z 1,11 mln zł w 2010 roku do 1,25 mln w bieżącym. Wzrost wartości to 140 tys. zł.

Z posiadaniem lokalu wiążą się koszty

Właściciel lokalu użytkowego ponosi koszty związane z jego wynajmem. Są to: podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, czynsz na rzecz spółdzielni lub wspólnoty oraz ubezpieczenie lokalu. Stawki tych opłat są zazwyczaj wyższe niż w przypadku lokali mieszkalnych. Na przykład podatek od nieruchomości może wynieść nawet 21,05 zł za m kw. lokalu rocznie (ustala gmina). Dla porównania w przypadku lokali mieszkalnych górną granicą jest 0,67 zł za m kw. rocznie. Bardziej skomplikowana jest sytuacja w przypadku opłaty za użytkowanie wieczyste. Występują one tylko wtedy, gdy lokal użytkowy znajduje się w budynku postawionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Wysokość opłaty z tym związanej zależy od wartości gruntu, udziału właściciela lokalu użytkowego w prawie do gruntu oraz stawki opłaty. Rozważmy przypadek, w którym grunt jest wart jest 10 mln złotych, a właściciel lokalu użytkowego posiada w nim udział 3/100. Gdy na tejże parceli leży galeria handlowa lub biurowiec, to najprawdopodobniej stawka opłaty wyniesie 3% wartości gruntu rocznie. Właściciel lokalu musiałby więc zapłacić za rok 9 tys. zł. Gdyby natomiast lokal użytkowy mieścił się na parterze budynku wielorodzinnego, to stawka byłaby trzykrotnie niższa, a sama opłata wyniosłaby 3 tys. zł rocznie. Jak jednak wynika z doświadczeń doradców Lion’s House, powszechna jest praktyka obciążania przynajmniej częścią tych kosztów najemcy. Dzięki odpowiednim zapisom w umowie najmu, ciężar ekonomiczny opłat podnosi najemca.

Kupując lokal użytkowy, który ma być wynajmowany, jaką formę opodatkowania wybrać. Do wyboru są cztery możliwości: zasady ogólne (opodatkowanie według skali podatkowej: 18% i 32%), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5%), rozliczanie w ramach działalności gospodarczej –a tu opodatkowanie według skali podatkowej (18% i 32%) lub według stawki liniowej (19%). Analizując korzyści płynące z różnych form opodatkowania trzeba uwzględnić podatek dochodowy i możliwość jego zmniejszenia (przez amortyzację czy odsetki od kredytu), a także możliwość odliczenia podatku VAT. Jest to jednak temat na tyle szeroki, że zasługuje na odrębną analizę.

Artur Wach, Rafał Gójski, Lion’s House
Bartosz Turek, Home Broker