Porównywarka kredytów hipotecznych

Jeśli zamierzasz nabyć swoją wymarzoną nieruchomość to musisz wiedzieć, że bardzo ważnym etapem w procesie całej transakcji jest podpisanie umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży. Może ona zostać zwarta w dwóch formach: umowy cywilno-prawnej (jej zasady reguluje Kodeks Cywilny; może być nawet spisana długopisem na zwykłej kartce) lub w formie aktu notarialnego (w tej formie musi być zawarta również ostateczna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, by transakcja była ważna w świetle prawa polskiego). Którą formę powinieneś wybrać by zabezpieczyć należycie swoje interesy?

Umowa przedwstępna - czy to konieczność?

Umowa przedwstępna daje Ci możliwość dokonania swego rodzaju "rezerwacji" danej nieruchomości. Dzięki temu masz więcej czasu np.: na znalezienie kredytu hipotecznego, o ile zapłata ceny nie następuje w 100% w gotówce. Sprzedający z kolei zyska możliwość swobodnej przeprowadzki. A notariusz będzie mógł w spokoju przygotować projekt aktu notarialnego po uprzednim przeanalizowaniu wszystkich dokumentów związanych ze statusem prawnym przedmiotu transakcji. Pamiętaj, że podpisanie umowy przyrzeczenia sprzedaży wiąże się zwykle z zapłatą części ostatecznej ceny w formie zadatku lub zaliczki (zwykle do 10% jej wysokośći).

Teoretycznie masz możliwość zakupu nieruchomości bez wcześniejszego podpisania umowy przedwstępnej. Transakcja w tym przypadku zostałaby sfinalizowana od razu poprzez podpisanie aktu notarialnego. Ale wtedy musisz posiadać już całość kwoty przeznaczonej na zapłatę ceny. Dodatkowo, masz mniej czasu na analizę dokumentacji związanej z nieruchomością.

Akt notarialny czy zwykła umowa?

Najczęściej umowa przedwstępna jest zawierana w formie cywilno-prawnej. Jej treść wyznacza m.in. strony, przedmiot, termin i warunki transakcji. Taki rodzaj umowy jest dla Ciebie mniej kosztowny i zarazem mniej czasochłonny. Dlatego jest dużo bardziej popularny od aktu notarialnego.

Drugi model umowy przedwstępnej (w formie aktu notarialnego) wymusza zawarcie jej w obecności notariusza. Pociąga to za sobą dodatkowe koszty. Co więcej, z uwagi na obecnie duże obciążenie kancelarii pracą nie licz na umówienie się z dnia na dzień.

Oprócz czysto kosztowych i technicznych kwestii jest jeszcze jedna bardzo ważna różnica pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej w formie cywilno-prawnej a podpisaniem jej przed notariuszem. Niedotrzymanie warunków zwykłej umowy przedwstępnej może skutkować jedynie stratą przez Ciebie zadatku lub zaliczki lub innymi konsekwencjami przewidzianymi przez treść umowy. Inaczej ma się sprawa z oświadczeniami woli złożonymi w akcie notarialnym. Każda ze stron może żądać spełnienia obowiązku przystąpienia do ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Ty, jako kupujący możesz więc wymagać od sprzedającego przystąpienia do ostatecznego aktu notarialnego, a w przypadku odmowy udać się do sądu i prosić o przeniesienie własności bez zgody zbywcy (oczywiście po zapłacie zapisanej w umowie ceny). Sprzedający może z kolei żądać z Twojej strony finalizacji transakcji, gdybyś zechciał wycofać się z umowy (nawet za cenę utraty zaliczki/zadatku). Jeśli nie będziesz chciał wywiązać się ze swego obowiązku to sprzedający może dochodzić swoich praw na podstawie paragrafu 777 kodeksu cywilnego, który mówi o poddaniu się egzekucji przez kupującego na rzecz zapłaty ceny za nieruchomość. Sąd sprawdza tylko czy żądanie jest zgodne z zawartym aktem i wystawia klauzulę wykonalności dla takiego oświadczenia. Z tym dokumentem sprzedający może udać się do komornika celem ściągnięcia od Ciebie swojej należności.

Co wybrać?

Wybór formy umowy przedwstępnej powinien być zależny od tego, jak bardzo chcesz zmniejszyć ryzyko niedojścia transakcji do skutku. Np. jeśli jako kupujący chcesz mieć pewność, że nie stracisz atrakcyjnej nieruchomości tylko dlatego, że ktoś zaproponuje sprzedającemu wyższą cenę to powinieneś wybrać akt notarialny jako formę umowy przedwstępnej. Na dzisiejszym rynku nieruchomości w Polsce jest to ważny argument dla strony kupującej. Atrakcyjne lokale czy działki są łatwym celem dla szerokiej rzeszy inwestorów, którzy często z łatwością przebijają ceny zapisane w umowach przedwstępnych co skutecznie zachęca sprzedających do odstępowania od pierwotnych ustaleń. Osoby, które chcą zapłacić za nieruchomość pieniędzmi pochodzącymi z kredytu hipotecznego powinny jednak wziąć pod uwagę sytuację w której nie otrzymują danego kredytu. Jeżeli podpisały umowę w formie aktu notarialnego muszą ostatecznie kupić daną nieruchomość i za nią zapłacić.