Porównywarka kredytów hipotecznych

Ryzyko niewypłacalności, czyli jak bezpiecznie spłacać kredyt hipoteczny

W atmosferze szumu medialnego płynącego z dobrej koniunktury gospodarczej, hossy na rynku nieruchomości i coraz wyższych wynagrodzeń rzadko zastanawiamy się nad potencjalnymi problemami z obsługą zaciągniętego kredytu. Pozytywne patrzenie w przyszłość jest jak najbardziej prawidłowe, ale z drugiej strony należy rozważyć ryzyko wzrostu rat kredytowych, choćby z uwagi na zmianę stawki WIBOR/LIBOR lub kursu walutowego, przy jednoczesnym spadku wysokości dochodów, np. w wyniku utraty pracy. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe. I z takiej perspektywy należy rozważać zagrożenia związane z jego spłatą. Zresztą przykład rynku kredytów hipotecznych typu subprime w USA pokazuje, że nawet w największej gospodarce świata kredytobiorcy mogą mieć problemy z wypłacalnością. Dotyczy to jednak osób, które nie zabezpieczyły się przed jego wystąpieniem. Pytanie, czy faktycznie można się zabezpieczyć? Odpowiedź brzmi TAK. Jest na to kilka sposobów.

Dłużej znaczy lepiej

Przede wszystkim biorąc kredyt hipoteczny należy wybierać jak najdłuższy okres spłaty. To pozwala zminimalizować miesięczne obciążenia i w ten sposób "przygotować" się na ewentualny wzrost rat lub spadek dochodów. Zobaczmy jak to wygląda na przykładzie kredytu na 200 000 PLN rozłożonego na 10 lub 30 lat, kredyt w PLN (oprocentowanie 6,09%) oraz CHF (oprocentowanie 4,19%):

W przypadku obu kredytów (PLN i CHF) wydłużenie okresu o 20 lat pozwala obniżyć miesięczne obciążenie o ponad 1 000 PLN! Jest to bardzo dużo pieniędzy (12 000 PLN rocznie). Z drugiej strony można stwierdzić, że dłuższy okres oznacza więcej odsetek zapłaconych do banku. To prawda. Tyle, że 30-letni kredyt nie musi być spłacany tak długo – można się go pozbyć wcześniej, nawet po 10 latach bez żadnych konsekwencji ze strony banku. Dodatkowo w wariancie kredytu na 30 lat w naszej kieszeni zostaje 1 000 PLN miesięcznie, które można wykorzystać np. na inwestycje na rynku kapitałowym. Gdyby te 1 000 PLN "oszczędzane i inwestowane" co miesiąc przez 10 lat przynosiły zysk rocznie 8% netto to po 10 latach mielibyśmy na swoim koncie 120 000 PLN kapitału i 64 165,68 PLN odsetek czyli w sumie 184 165,68 PLN. Taka kwota pozwoli nie tylko na spłatę kredytu po 10 roku, ale również dodatkową oszczędność w wysokości 16 000 PLN na inne wydatki (saldo do spłaty kredytu 30 letniego po 10 latach wynosi 167 772,01 PLN; w tym czasie, przy wspomnianych założeniach udaje się zaoszczędzić 184 165,68 PLN).

Raty równe czy malejące?

Kontynuując ten sposób myślenia o bezpiecznym spłacaniu kredytu hipotecznego wybierajmy raty równe a nie malejące. Ten drugi wariant daje na pierwszy rzut oka oszczędność odsetek, ale z drugiej strony przez około 1/3 okresu kredytowania stanowi większe obciążenie dla naszego budżetu. Sprawdźmy, ile można zaoszczędzić wybierając raty malejące a ile decydując się na raty równe. Zakładamy, że średnią różnicę pomiędzy ratami równymi i malejącymi (przez okres występowania różnicy na korzyść rat równych) oszczędzamy ze stopą zwrotu 8% rocznie. Kredyt na 200 000 PLN, udzielony na 30 lat w złotych polskich, oprocentowanie 6,09%:

Jak widać w powyższym zestawieniu rata malejąca jest wyższa średnio o 180 PLN przez okres 128 miesięcy. W tym czasie możemy "zaoszczędzoną" kwotę inwestować, co przyniesie nam sumę 33 149 PLN. Pieniądze te w 62% pokrywają wyższe odsetki zapłacone w wariancie rat równych, ale przez okres 30 lat! Oznacza to, że biorąc raty równe nie tylko mamy niższe raty, ale dodatkowo niwelujemy wyższe odsetki jakie w tym wariancie płacimy (wobec wariantu w ratach malejących).

Jest również dodatkowy aspekt, który zwiększa nasze bezpieczeństwo w przypadku wyboru rat równych. Banki nie zabraniają nadpłacać kredytu. Czyli mając formalnie wybrane raty równe mamy możliwość spłacania kredytu wg harmonogramu dla rat malejących. Różnica polega na tym, że jest to nasz dobrowolny wybór i w każdej chwili możemy powrócić do poziomu rat równych. Każdy z nas ceni sobie elastyczność (jest ona jeszcze bardziej cenna w okresie problemów finansowych) - nie warto więc się jej pozbywać.

Ogólne porady eHipoteka.com na temat: raty równe czy malejące znajdziesz tu...

Ubezpieczenia – zbędny koszt czy gwarancja spokojnego snu?

Kolejnym sposobem by się ustrzec przed problemami finansowymi podczas spłacania kredytu hipotecznego jest zakup ubezpieczenia kredytu. Banki w tej chwili coraz mocniej rozwijają oferty ubezpieczeń do kredytów hipotecznych. Niektóre instytucje obowiązkowo wymagają ubezpieczenia kredytu (np. na wypadek śmierci, utraty pracy lub ciężkiego zachorowania), ale wtedy zwykle coś dają w zamian, np. obniżkę marży lub brak prowizji za udzielenie kredytu. Większość z tych produktów jest jednak oferowana z kredytem hipotecznym jako dobrowolna opcja, która ma zabezpieczyć dodatkowo bank ale również i nas samych. Warto więc przyglądać się ofertom banków także pod kątem dostępnych ubezpieczeń. Należy to robić uważnie, ponieważ nie są one na naszym rynku tanie. Mogą też nie do końca odpowiadać indywidualnym oczekiwaniom. Dotyczy to szczególnie ubezpieczeń od utraty pracy, które mają wiele wykluczeń (zdarzeniem ubezpieczeniowym nie jest np. zwolnienie grupowe; koniecznym warunkiem wypłaty świadczenia jest rejestracja w urzędzie pracy, a ubezpieczenie pokrywa zwykle raty przez maksymalnie 12 miesięcy po utracie pracy).

Zwiększająca się konkurencja sprawia jednak, ze wachlarz dostępnych rozwiązań jest coraz szerszy.

Inne nasze analizy na temat ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia niskiego wkładu własnego...

Pieniądz w kieszeni = bezpieczeństwo

Podstawowym czynnikiem, który może nas uchronić przed problemami finansowymi w trakcie spłaty kredytu jest przezorność i oszczędność. Oznacza to tyle, że do kredytu nie powinniśmy przystępować bez oszczędności. I nie chodzi tu oto by inwestować te pieniądze w zakup nieruchomości. Wprost przeciwnie - należy rozważyć kredyt z jak najmniejszym wkładem własnym, czyli brać przysłowiowy "kredyt na 100%". To umożliwia pozostawienie w kieszeni gotówki, która będzie Twoim "bezpiecznikiem" na czarną godzinę. I pomimo tego, że z kredytem na 100% wartości nieruchomości związane jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego i zwykle wyższa rata kredytu to i tak ten koszt jest warty poniesienia. Zachowany kapitał zadziała jak wykupione ubezpieczenie. Zobaczmy na przykładzie (kredyt na 200 000 PLN, w złotych polskich, 30 lat):

Jak pokazują powyższe wyliczenia jeśli zostawisz sobie w kieszeni 40 000 PLN i wydasz 1 400 PLN na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego oraz 772 PLN na wyższe raty to i tak zapewnisz sobie bezkosztowo (!) bezpieczeństwo finansowe inwestując bardzo bezpiecznie posiadane 40 000 PLN. Po 5 latach albo wykorzystasz pieniądze na spłatę rat (w momencie turbulencji w budżecie domowym) lub będziesz mieć ponad 51 000 PLN na koncie. Oznacza to możliwość wyjazdu na dobre wakacje i zabezpieczenie na kolejne miesiące spłaty kredytu.

Wakacje kredytowe

Niektórzy upatrują źródła swego bezpieczeństwa w tzw. wakacjach kredytowych. Jest to opcja zawieszenia spłaty kapitału lub kapitału i odsetek na jakiś okres. Zwykle banki oferują zawieszenie spłaty na 1 do 3 miesięcy i z reguły tylko spłatę kapitału. To znaczy, że nie ominie nas rata odsetkowa. To pierwszy mankament "wakacji". Drugi wiąże się z tym, że musisz bank zawiadomić wcześniej o zamiarze skorzystania z nich. Powinieneś więc wcześniej wiedzieć, że w następnym miesiącu będziesz miał problem ze spłatą raty kredytowej. Poza tym wakacje kredytowe zwykle dostępne są jedynie raz w całym okresie kredytowania. Lepiej więc zadbaj samemu o takie wakacje poprzez np. wybór odpowiednich rat kredytowych lub powstrzymanie się przed wydaniem wszystkich oszczędności na zakup nieruchomości.

Upadłość konsumencka – szansa dla bankrutów

Jeśli jednak z różnych przyczyn wpadniesz w kłopoty związane ze spłatą swoich zadłużeń możesz liczyć na ogłoszenie tzw. upadłości konsumenckiej czyli bankructwa. Problem w tym, że ten proces nie jest w Polsce jeszcze uregulowany pomimo tego, że w Sejmie był i wciąż jest projekt takiej ustawy. Na rynkach rozwiniętych to zagadnienie jest uregulowane przepisami prawa i daje jedną szansę niewypłacalnym konsumentom na wyjście z długów. Sensem upadłości konsumenckiej jest możliwość wstrzymania windykacji długów przez bank i renegocjacji umowy. Konsument ma więc w takiej sytuacji więcej możliwości wyjścia z problemów finansowych. W niektórych krajach konsument-bankrut nie jest również wpisywany do rejestru niesolidnych klientów. Zwykle z przywileju ogłoszenia bankructwa konsumenci mogą skorzystać raz w życiu. Na razie jednak konsumenci w Polsce muszą poczekać na uregulowanie tej kwestii przez władzę ustawodawczą.

Wszystko wskazuje więc na to, że najlepiej samemu zadbać o swoje bezpieczeństwo finansowe. Oczywiście różnego rodzaju instrumenty mogą w tym Ci pomóc, ale najważniejsze by od początku nie wpaść w pętlę zadłużenia. Musisz więc mierzyć siły na zamiary i dokładnie kalkulować ile będziesz mógł spłacać nie tyle dziś, kiedy masz pracę i stabilne dochody, ale w momencie, gdy Twoje finanse będą w beznadziejnym stanie. Jeśli zastosujesz powyższe porady możesz uniknąć stresu w przyszłości i spokojnie spłacać swoje zobowiązania.

eHipoteka.com