Porównywarka kredytów hipotecznych

Masz 40-lat i zamierzasz wziąć kredyt mieszkaniowy? Nie zdziw się, jeśli bank do wyliczenia zdolności weźmie pod uwagę tylko część Twojego dochodu, bo spłatę kredytu potencjalnie zakończysz już jako emeryt. Polityka banków w tym zakresie owiana jest jednak tajemnicą.

Od początku tego roku obowiązują zapisy Rekomendacji S nakazujące bankom uwzględniać w ocenie zdolności kredytowej spadek dochodu po przejściu na emeryturę. Dotyczy to osób, które dziś pracują zawodowo, a podczas spłaty kredytu osiągną wiek emerytalny. Rekomendacja nie mówi dokładnie, jak banki powinny postępować, czyli na przykład w jakim stopniu zmniejszyć dochód, a także jaki wiek potraktować jako emerytalny i czy różnicować go dla kobiet i mężczyzn. Sytuację dodatkowo komplikuje planowane wydłużenie wieku emerytalnego, które powoduje, że banki nie wiedzą dziś, w jakim wieku ich klienci będą kończyć pracę zawodową.

Wiek emerytalny i wysokość emerytury – wielkie niewiadome

Tymczasem sprawa jest bardzo istotna dla osób, które dziś mają na przykład 40 czy 50 lat i chcą zmienić mieszkanie na większe czy położone w lepszej lokalizacji, posiłkując się przy tym kredytem hipotecznym. Z uwagi na to, że zalecenie nadzoru ma charakter ogólny, jego faktyczny wpływ na sposób wyliczania zdolności kredytowej zależy od wewnętrznych regulacji poszczególnych banków. Dlatego Home Broker zapytał instytucje udzielające kredytów mieszkaniowych, w jaki sposób traktują dochody osób, które w trakcie spłaty kredytu potencjalnie staną się emerytami. Możliwości teoretycznie jest wiele, bo "w obiegu" są przeróżne kalkulacje dotyczące wysokości przyszłej emerytury z I i II filaru. Przykładowo Home Broker, opierając się na stopie zastąpienia publikowanej przez OECD, szacuje, że mężczyzna, który przez cały okres pracy zawodowej rozpoczętej w wieku 25 lat zarabiałby 5000 zł netto po przejściu na emeryturę w wieku 65 lat otrzyma niecałe 3,7 tys. zł. Kobieta zarabiająca tyle samo, po przejściu na emeryturę w wieku 60 lat uzyskałaby świadczenie o prawie 1000 zł niższe (w obliczeniach pominięto zmianę wartości pieniądza w czasie). Inaczej wygląda sytuacja osób prowadzących działalność gospodarczą, które z uwagi na to, że w większości odprowadzają minimalne wymagane prawem składki ZUS, mogą liczyć na emeryturę nawet kilkukrotnie niższą od osiąganych dochodów.

Uwzględniamy, ale nie powiemy jak

Przeprowadzone wśród banków badanie niestety nie dało jasnej odpowiedzi na pytanie, jakie zasady stosują one do wyliczania zdolności kredytowej przyszłych emerytów. Wszystkie banki, które odpowiedziały na ankietę oświadczyły, że uwzględniają potencjalny spadek dochodów (z wyjątkiem PKO BP, który zasłonił się tajemnicą). Odmówiły jednak podania szczegółowych zasad.

Co bank, to obyczaj

Udało nam się natomiast ustalić, jaki wiek traktują jako emerytalny. Polityka poszczególnych instytucji różni się jednak w tym zakresie. Najliczniejszą grupę banków stanowią te, które przyjmują, że wiek emerytalny, bez względu na płeć, to 65 lat. Taką politykę stosują: Nordea, BNP Paribas, DnB Nord, Getin Noble Bank oraz Kredyt Bank. Teoretycznie te instytucje powinny korzystniej liczyć zdolność kredytową kobiet, które w trakcie spłaty zakończą pracę zawodową. Nieco mniej liczna jest grupa instytucji, w których wiek emerytalny pokrywa się z obecnymi przepisami (60 lat kobiety, 65 lat mężczyźni). Tak jest w Alior Banku, BOŚ, Credit Agricole i Eurobanku. BZ WBK jest z kolei bardziej restrykcyjny wobec mężczyzn, bo bez względu na płeć przyjmuje, że wiek emerytalny to 60 lat. Pięć banków – PKO BP, mBank i MultiBank, Idea Bank, BGŻ i BPH – odmówiły podania regulacji dotyczących wieku emerytalnego.

Tylko niektóre banki różnicują zdolność

Znajomość tych zasad może być pomocna w wyborze banku, aczkolwiek sam wiek nie przesądza jeszcze o zdolności kredytowej. Potwierdza to odpowiedź banków na pytanie o tę zdolność w przypadku singla zarabiającego 5 tys. zł netto. Poprosiliśmy je o wyliczenie maksymalnej kwoty kredytu w złotych dla czterech przypadków: kobieta i mężczyzna w wieku 30 lat oraz kobieta i mężczyzna w wieku 40 lat.

Uzyskane odpowiedzi wskazują – co może być dość zaskakujące – że aż 13 banków na 16 ujętych w zestawieniu określiło zdolność na tym samym poziomie dla wszystkich czterech przypadków. Tylko trzy – BGŻ, Getin Noble Bank i Credit Agricole – pokazały różnice. Najbardziej widoczne są one w Getin Noble Banku, gdzie 30-latkowie z naszego przykładu mogą liczyć na 489 tys. zł kredytu, co jest najwyższą kwotą w zestawieniu, a 40-latkowie już tylko na 200 tys. zł kredytu. Ta suma nie dość, że jest najniższa w zestawieniu, to jest aż o 60% mniejsza od zdolności 30-latków. Widać więc, że bank wyraźnie preferuje młodych kredytobiorców. BGŻ zmniejszył zdolność 40-latków o 30% względem 30-latków. Z kolei Credit Agricole zmniejszył zdolność, ale tylko kobiety i to nieznacznie, bo tylko o 9%.

Tylko część dochodu

Warto jednak wrócić do banków, które nie wykazały różnic w zdolności bo wydaje się to niespójne z oświadczeniem, że uwzględniają one spadek dochodu po przejściu na emeryturę. Ponieważ wyliczając zdolność bank może przyjąć maksymalnie 25-letni okres spłaty, 40-latek powinien zakończyć spłatę w wieku 65 lat. Zatem jeśli bank przyjmuje, że wiek emerytalny dla obu płci to 60 lat, zdolność 40-latków teoretycznie powinna być mniejsza. Powinna też być mniejsza dla 40-letniej kobiety, jeśli bank przyjmuje, że ona powinna przejść na emeryturę w wieku 60 lat. Tymczasem takiej prawidłowości nie ma, bo różnic w zdolności nie wykazały ani Alior, ani BOŚ, ani Eurobank, ani BZ WBK. Za to spadek zdolności wykazał Getin Noble, choć teoretycznie nie powinien, bo bez względu na płeć, wiek emerytalny w tym banku to 65 lat.

Uzyskane wyniki pokazują więc, że wybór banku przez osoby, które chciałyby zaciągnąć kredyt mieszkaniowy, a powoli zbliżają się do wieku emerytalnego, na przykład mają 55 lat, nie jest rzeczą łatwą. Trudno bowiem przewidzieć, jak zostanie potraktowany nasz obecny dochód w poszczególnych sytuacjach. Różne podejście banków może brać się m.in. ze stosowanych kalkulatorów służących do wyliczania zdolności. Poza tym, banki celowo nie ujawniają szczegółów dotyczących wewnętrznych procedur. Doświadczenia doradców Home Broker pokazują jednak, że do wyliczenia zdolności mogą przyjąć na przykład 60% obecnie osiąganego przez kredytobiorcę dochodu, jeśli w trakcie spłaty osiągnie on wiek emerytalny. Co ciekawe, może się okazać, że taka procedura jest nie do podważenia nawet w sytuacji, gdy kredytobiorca ma już zaświadczenie ZUS o faktycznej wysokości przyszłej emerytury.

Fragment Rekomendacji S

Jeśli okres spłaty ekspozycji wykracza poza wiek uprawniający do nabycia uprawnień emerytalnych, bank powinien uwzględnić w ocenie zdolności kredytowej prawdopodobną zmianę poziomu dochodów kredytobiorcy po nabyciu uprawnień emerytalnych.

Katarzyna Siwek, Magdalena Piórkowska Home Broker