Porównywarka kredytów hipotecznych

Ustawa Prawo Bankowe (art. 110) mówi, że bank może pobierać prowizje z tytułu wykonywanych czynności bankowych oraz opłaty za wykonywanie innych czynności. Dla klienta bardzo ważna jest ich klarowność. Praktyka pokazuje, że w większości przypadków banki jasno określają wysokość pobieranych prowizji lub opłat za odpowiednie czynności bankowe i inne czynności. Czy powyższe odnosi się do płatności związanych z kredytem walutowym?

Otóż tabela opłat i prowizji jest zwykle przejrzysta i znana klientowi decydującemu się na zaciągnięcie kredytu jeszcze przed podpisaniem właściwej umowy. Istnieje jednak parametr tzw. spreadu (różnica między wewnętrznym kursem kupna i sprzedaży danej waluty w banku), który jak się okazuje, może mieć istotny wpływ na ostateczny koszt obsługi zobowiązania wyrażonego w walucie obcej. Często bez wiedzy klienta.

Rozważmy przykład kredytu hipotecznego wziętego na 200 000 PLN w CHF na 30 lat przy oprocentowaniu 4% w wariancie rat malejących. Każdy bank w pierwszej kolejności, z użyciem wewnętrznego kursu kupna ustali zadłużenie w walucie. Następnie przygotuje harmonogram obsługi kredytu. Spłata natomiast będzie dokonywana po wewnętrznym kursie sprzedaży, w tym przypadku franka szwajcarskiego. Okazuje się, że przy różnicy pomiędzy kursem kupna i sprzedaży na poziomie 3 punktów procentowych (jedna z mniejszych stawek na rynku) klient odda do banku o 9 600 PLN więcej niż zakładał, z kolei przy różnicy między tymi wartościami na poziomie 5 punktów procentowych (stawka nieco wyższa od rynkowej średniej) będzie to już o 16000 PLN więcej. Spread wyższy o 2 punkty procentowe oznacza w tym przykładzie dla klienta ubytek w portfelu dodatkowych 6 400 PLN, co stanowi 3,2% kwoty kredytu.

W przypadku większości banków spread utrzymuje się na mniej więcej stałym poziomie. Istnieją jednak instytucje, gdzie ten parametr podlega wahaniom. Można również znaleźć przykłady powiększenia omawianego wskaźnika na stałe. Taka decyzja banku będzie szczególnie bolesna dla jego klientów, bowiem dotknie również tych, którzy jeszcze przed wprowadzeniem jej w życie zdążyli uzyskać kredyt.

Zasadność samego istnienia różnicy między kursem kupna i sprzedaży danej waluty nie jest do podważenia. Wynika bowiem ze zwykłej, rynkowej gry popytu i podaży. Kwestią do przeanalizowania jest jednak jej rozmiar oraz zmienność w czasie. Brak gwarancji stałości tego parametru może skutkować nieuzasadnionymi kosztami po stronie klienta. Portalowi eHipoteka.com nie udało się odnaleźć jakiegokolwiek regulacji prawnej mówiącej wprost o tym zagadnieniu, uniemożliwiającej bankom manipulacji omawianą wartością.

Z uwagi na powyższe zalecamy zatem zwrócenie szczególnej uwagi na kwestię kształtowania się wewnętrznych kursów kupna i sprzedaży w banku branym pod uwagę jako potencjalne źródło finansowania hipotecznego.

Bartosz Michałek

eHipoteka.com