Porównywarka kredytów hipotecznych

Uzyskana przez Ciebie kwota kredytu jest dzielona przez liczbę rat kredytowych (która wynika z okresu kredytowania). Uzyskany wynik to tzw. kapitałowa części raty (udział faktycznie spłacanego zadłużenia w dokonywanej przez Ciebie płatności na rzecz banku). Do wyliczenia pozostaje tzw. odsetkowa część raty (udział faktycznego kosztu kredytu). Jest ona uzależniona od wysokości oprocentowania. Jeżeli spłacasz kredyt w okresach miesięcznych (najbardziej popularna forma) to dla kalkulacji odsetkowej części raty bank dzieli oprocentowanie w ujęciu rocznym (takie jest podawane w umowie) przez 12 (liczba miesięcy w roku) i mnoży przez bieżące saldo zadłużenia. Wynik to właśnie wysokość miesięcznych odsetek od kredytu. Ponieważ jego wysokość z czasem spada powoduje to zmniejszanie odsetkowej części raty, a więc stopniowe zmniejszanie miesięcznych płatności na rzecz banku.

Jak jest ustalana wysokość raty równej?

W tym przypadku bank z użyciem specjalnego matematycznego algorytmu ustala dla zadanych parametrów (oprocentowanie, okres, wysokość kredytu) poziom równej raty kredytowej. Udział części kapitałowej i odsetkowej zmienia się w każdym miesiącu ale rata pozostaje stała (w odróżnieniu do wariantu spłat w ratach malejących), o ile nie zmieniają się wspomniane parametry kredytu i dodatkowo, w przypadku kredytów walutowych – kurs walutowy (co oczywiście dotyczy również alternatywnego wariantu spłat).

Który wariant wygodniejszy?

Raty równe są niższe od rat malejących w pierwszym okresie kredytowania (zwykle wysokość obu rat zrównuje się pomiędzy 1/3 i 2/3 czasu trwania spłaty kredytu). Fakt ten jest dogodny z punktu widzenia zdolności kredytowej (łatwiej jest uzyskać kredyt w ratach równych niż malejących) a także z uwagi na większą płynność finansową (w tym wariancie w kieszeni kredytobiorcy zostaje więcej pieniędzy, które mogą zostać przeznaczone choćby na bieżące cele związane z urządzaniem mieszkania).

Który wariant tańszy?

Zestawienie harmonogramów spłat w wariancie rat równych i malejących wskazuje na niższy koszt odsetkowy drugiego wariantu (raty malejące). Wydawać by się mogło, że w związku z tym ta opcja jest lepsza. Otóż, niekoniecznie. Pamiętajmy, że w wariancie rat równych przez długi czas zostaje w kieszeni więcej pieniędzy w porównaniu do spłat w ratach malejących (różnica w wysokości rat). Oszczędzanie, regularne inwestowanie tej różnicy powinno zdecydować o większej atrakcyjności rat równych.

Podsumowując…

Wariant spłat w ratach równych wydaje się lepszy od opcji rat malejących. Po pierwsze masz większą płynność finansową (możesz finansować inne bieżące potrzeby), po drugie masz większą zdolność kredytową (może zamierzasz kupić dodatkową nieruchomość?). Pamiętaj jednak, że przeznaczanie różnicy w wysokości kosztu obsługi kredytu w wariancie rat równych po prostu na konsumpcję spowoduje, że ten wariant okaże się droższy od wariantu spłat w ratach malejących.