Porównywarka kredytów hipotecznych

Sprawdź teraz najlepsze kredyty mieszkaniowe!

Po pierwsze - im niższy wkład własny, tym wyższy kredyt. Po oczywiste, ale jednak bardzo ważne. Wszak rezultatem wyższej kwoty kredytu  są wyższa prowizja za jego udzielenie oraz więcej odsetek do spłaty.

Wyobraźmy sobie sytuację - dwaj kredytobiorcy zaciągają 25-letnie (kredyty o takiej samej marży) na nieruchomości o wartości 300 tys. zł. Pierwszy jednak nie wnosi żadnego wkładu własnego, czyli zaciąga kredyt na 300 tys. zł. Drugi angażuje 50 tys. zł, więc kwota, którą pożycza od banku to 250 tys. zł. Na samej 3-procentowej prowizji za udzielenie kredytu, w przypadku drugiego kredytu oszczędzi się 1,5 tys. zł. Co więcej, czy oprocentowaniu nominalnym obu kredytów na poziomie 6,50 proc. (przyjmijmy, że nie zmienia się przez cały okres spłaty), kredyt na 250 tys. zł „wygeneruje” w skali całej spłaty ponad 51 tys. zł mniej odsetek niż kredyt na 300 tys. zł. A i na tym nie koniec dodatkowych kosztów.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Jeśli bank kredytem hipotecznym finansuje więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości (zazwyczaj właśnie taki próg przyjmują banki), wymaga od kredytobiorcy opłacania tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Może być on pobierany na dwa sposoby.

Jedną z metod egzekwowania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego jest podwyższenie marży kredytowej o kilkadziesiąt setnych punktu procentowego wobec wartości standardowej do czasu, kiedy relacja kapitału pozostałego do spłaty do wartości nieruchomości nie spadnie do pożądanej wysokości. Przeważnie jest to, jak już napisano, 80 proc. wartości zabezpieczenia.

Dla lepszego wyjaśnienia - przykład. Przyjmijmy kredyt na 300 tys. zł na 25 lat, bez wkładu własnego, o standardowym oprocentowaniu nominalnym 6,50 proc. Dla ułatwienia - niech wartość oprocentowania będzie stała (w praktyce oczywiście oprocentowanie jest zmienne). Z racji braku wkładu własnego bank podwyższa oprocentowanie o 0,30 p. proc., do poziomu 6,80 proc. Wyższe oprocentowanie będzie obowiązywało przez ponad 9 lat, bo dopiero wtedy spłacony kapitał sięgnie 60 tys. zł, czyli 20 proc. wartości nieruchomości. Przez ten czas w sumie z powodu podwyższonego oprocentowania odda się kredytodawcy dodatkowe ok. 6,5 tys. zł.

Innym sposobem pobierania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego jest jednorazowa składka za 3-5 lat z góry, w wysokości kilku procent (ok. 2-3 proc.) od kwoty kredytu przekraczającej 80 proc. wartości nieruchomości. Posiłkując się tym samym przykładem co powyżej, przy założeniu składki co 3 lata w wysokości 3 proc. od nadwyżki kapitału do spłaty ponad 240 tys. zł (80 proc. wartości nieruchomości), byłaby ona pobierana aż 4-krotnie i w sumie należałoby zapłacić ponad 3,5 tys. zł.

Możliwa wyższa marża

We wcześniejszych rozważaniach braliśmy pod uwagę taką samą marżę kredytową niezależnie od wysokości wkładu własnego. W praktyce sytuacja ma się nieco inaczej. Banki ustalając wysokość marży kredytowej biorą pod uwagę wysokość wskaźnika LTV, mierzącego stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia. Im wyższy on jest, tym wyższa będzie marża kredytowa, a przez to całe oprocentowanie i odsetki.

Dla przykładu - niech marża wynosi 1,70 proc. gdy wskaźnik LTV jest niższy niż 80 proc., oraz 2 proc., gdy wynosi 80 proc. i więcej. Odsetki od kredytu na 300 tys. zł na 25 lat bez wkładu własnego (przy przyjęciu stawki WIBOR 3M na poziomie 4,80 proc. i jej niezmienności przez cały okres spłaty) wyniosą w sumie ponad 324 tys. zł. Taki sam kredyt, ale na zakup nieruchomość w cenie 400 tys. zł (a więc gdy kredytobiorca wykłada z własnej kieszeni 100 tys. zł, a LTV ma wartość 75 proc.), oznacza, że w całym okresie spłaty odsetki wyniosą o ponad 17 tys. zł.

Sprawdź teraz najlepsze kredyty mieszkaniowe!