Porównywarka kredytów hipotecznych

Nowe mieszkania budowane przez deweloperów są coraz mniejsze. Wciąż jednak kupujący oczekują bardziej kompaktowych lokali. Podczas gdy w wyniku kryzysu nowe mieszkania maleją, to wzrasta powierzchnia domów budowanych przez osoby fizyczne.

Przeciętne nowe mieszkanie oddawane do użytkowania przez dewelopera miało we wrześniu 60,3 m kw. powierzchni. Jest to najniższy wynik od października 2007 roku, kiedy to przeciętny lokal był o pół metra mniejszy. Warto jednak zauważyć, że zbliżony wynik na poziomie 60,4 m kw. odnotowano we wrześniu 2010 roku. Dziewiąty miesiąc bieżącego roku przyniósł ponadto spadek średniej powierzchni nowego mieszkania o 12 m kw. względem odczytu miesiąc wcześniej, kiedy przeciętne lokum miało 72,3 metry. Home Broker cyklicznie monitoruje dane GUS na temat liczby i wielkości mieszkań oddawanych co miesiąc do użytkowania. Choć dane te w ujęciu miesięcznym charakteryzuje duża zmienność, to w dłuższym terminie pokazują, jak deweloperzy dostosowują wielkość nowych lokali do zgłaszanego przez nabywców popytu. W tym względzie progres nie jest jednak imponujący. Pomimo faktu, że efekty kryzysu finansowego są widoczne już od ponad 3 lat, deweloperzy wciąż budują mieszkania za duże względem zgłaszanego popytu. Statystyczny nabywca chciałby bowiem kupić obecnie lokal o powierzchni 51,6 m kw. – wynika z najnowszego badania Home Broker o preferencjach ponad 27 tys. potencjalnych kupujących z Katowic, Krakowa, Łodzi, Poznania, Trójmiasta, Warszawy i Wrocławia.

Spółdzielnie lepiej odpowiadają na potrzeby Kowalskiego

Pod względem dostosowania do popytu lepiej niż deweloperzy wypadają spółdzielnie mieszkaniowe. Oddają one do użytkowania mieszkania o mniejszej powierzchni niż te budowane przez deweloperów. We wrześniu bieżącego roku przeciętne "M" ukończone przez spółdzielnie miało 55,6 m kw. W ostatnim roku pięciokrotnie wskaźnik ten notował niższe, a siedmiokrotnie wyższe odczyty.

Mieszkania w spółdzielniach mniejsze o 8 metrów

Trzeba jednak zauważyć, że dane prezentowane przez GUS charakteryzuje na tyle duża zmienność, że obserwowanie trendów i zależności jest możliwe dopiero na podstawie danych uśrednionych dla dłuższego okresu. Na przykład w ostatnich 12 miesiącach mieszkania zbudowane przez deweloperów były o 8,3 m kw. większe niż te zakończone przez spółdzielnie. Dla porównania cząstkowe dane za ostatnich 12 miesiącach sugerowały różnicę wielkości w przedziale od -1 do 16,2 metrów. Przeciętne lokum zbudowane w okresie ostatnich 12 miesięcy miało powierzchnię 65,8 m kw., gdy inwestycje prowadził deweloper i 57,5 metrów, gdy budowała spółdzielnia. Trzeba jednak w tym kontekście pamiętać, że deweloperzy budują nie tylko mieszkania tanie z segmentu popularnego, co jest charakterystyczne dla spółdzielni, ale także budynki o podwyższonym standardzie i apartamentowce. Te mogą zawyżać przeciętną powierzchnię mieszkań oddawanych do użytkowania. Z drugiej strony trzeba zauważyć, że Home Broker bada pożądaną wielkość mieszkania bez rozróżnienia na rynek pierwotny i wtórny. W przypadku tego drugiego pożądaną wielkość mieszkania może zaniżać popyt generowany przez osoby szukające lokalu w bloku z wielkiej płyty.

Spółdzielnie nie zmieniają nawyków

Jeszcze ciekawsze wnioski przynosi analiza przeprowadzona na podstawie średnich kroczących dla okresów dwunastomiesięcznych. Zastosowanie tej miary pozwala zniwelować odczyty przypadkowe i likwiduje zaburzenia wyników, które wynikałyby z sezonowości. Tak przetworzone dane pokazują, że wielkość mieszkań budowanych przez spółdzielnie nie została znacząco zaburzona w wyniku kryzysu. Wciąż oscylują one w przedziale od 56 do 59 m kw.

Deweloperzy budują coraz mniejsze

Znacznie bardziej interesujące są informacje o wielkości nieruchomości budowanych przez indywidualnych inwestorów i deweloperów. W przypadku tych drugich od 2006 roku hossa na rynku spowodowała powiększanie się mieszkań oddawanych do użytkowania. Podczas gdy na początku 2006 roku miały one niecałe 63 m kw., to już w pięć lat później przeciętna powierzchnia przekraczała 68 metrów. Dopiero od 2009 roku widoczny jest spadek przeciętnych powierzchni mieszkań oddanych do użytkowania, który to trend trwa do dziś. Warto tu zaznaczyć, że kryzys finansowy doprowadził do poważnych perturbacji na rynku mieszkaniowym już w 2008 roku. Specyfika długotrwałego procesu budowy mieszkań wymusza jednak przynajmniej kilkunastomiesięczne okresy dostosowawcze. W ostatnich trzech latach przeciętna wielkość mieszkania oddawanego do użytkowania przez dewelopera zmniejszyła się zaledwie o 3 metry.

… a Polacy coraz większe

Odmienne trendy charakteryzowały budownictwo indywidualne. Od 2006 do końca 2008 roku przeciętna powierzchnia nieruchomości mieszkalnej zbudowanej przez osobę fizyczną miała podobną wielkość. Zawierała się ona w przedziale od niecałych 142 do 144 m kw. Nieoczekiwanie kryzys przyniósł wzrost przeciętnej powierzchni nieruchomości. Od 2009 wyniósł on przeszło 3 m kw. Obecnie domy budowane przez osoby fizyczne mają przeszło 145 m kw.

Bartosz Turek, Home Broker