Porównywarka kredytów hipotecznych

Rozważania dotyczące zakupu mieszkania trzeba na samym początku odpowiednio uszeregować. To oczywiste, że przy nabywania mieszkania na kredyt na kupującym ciąży o wiele więcej formalności niż w przypadku kupowania mieszkania za gotówkę.

Ważne jest również, czy mieszkanie kupujemy na rynku wtórnym, czy bezpośrednio od dewelopera. W tym drugim przypadku od 2012 roku znajduje zastosowanie umowa deweloperska, którą sporządza się w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. To bardzo duże zabezpieczenie dla kupującego, nie tylko przed nieuczciwym deweloperem, ale przede wszystkim przed niestabilnym rynkiem, bo upadłość deweloperów w ostatnich latach nie była nadzwyczajnym zjawiskiem.

Błędne koło mieszkaniowo- kredytowe

W przypadku gdy kupujemy mieszkanie na kredyt, wnioskowanie do banku o pieniądze i wybór odpowiedniego lokalu mogą mieć nienaturalną kolejność, a nawet przypominać błędne koło. Co do zasady powinno się zacząć od znalezienia odpowiedniego mieszkania. Łatwo jednak wyobrazić sobie sytuację, w której bank nie udzieli kredytu na całą kwotę potrzebną do zakupu nieruchomości. Warto zatem przed rozpoczęciem poszukiwań idealnego lokum sprawdzić w banku bądź u doradcy finansowego własną zdolność kredytową. Szacuje się ją na podstawie porównania zarobków z comiesięcznymi zobowiązaniami. Jest to maksymalny pułap kredytu do uzyskania w banku. Przy określaniu zdolności kredytowej poznajemy też przybliżoną wysokość miesięcznej raty.

Szukać na własną rękę czy przez pośredników?

Zdecydowana większość ofert sprzedaży mieszkań pochodzi obecnie z biur nieruchomości. Pomimo że to sprzedawcy wynajmują biura pośrednictwa, to jednak kosztami tej usługi obciążany jest kupujący. On sam zresztą może wynająć pośrednika, który pomoże mu w znalezieniu, a później kupnie mieszkania. W związku z umową, która wiąże pośrednika ze sprzedającym bądź kupującym, pobiera on prowizję. Wynagrodzenie to wynosi przeważnie od 1% do 3% wartości nieruchomości. Oczywiście trzeba do tej usługi doliczyć podatek VAT.

Co warto jeszcze sprawdzić?

Tak jak przy każdej większej transakcji, należy uważnie przeanalizować historię świadczącego dla nas usługi pośrednika oraz upewnić się, czy kupowane mieszkanie nie ma wad prawnych, o wadach fizycznych nie wspominając. Szczególnie istotne jest sprawdzenie „przeszłości prawnej” w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym.

Przydatnym narzędziem jest elektroniczny dostęp do ksiąg wieczystych. Dzięki temu można w prosty sposób zweryfikować kto jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości i czy nie obciążają jej jakieś prawa na rzecz osób trzecich (np. hipoteka przymusowa).

Obok sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, należy poprosić sprzedającego o okazanie aktualnych zaświadczeń o niezaleganiu z opłatami, czy to w stosunku do spółdzielni, czy też do wspólnoty. Równie ważne są także zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości, a w przypadku gdy sprzedający jest przedsiębiorcą, także pisma potwierdzające opłacanie składek w ZUS-ie.

Umowa rezerwacyjna i deweloperska

Jeśli znaleźliśmy odpowiednie mieszkanie, a planujemy jego zakup sfinansować środkami z kredytu, sprzedawca będzie musiał poczekać na uzgodnioną sumę pieniędzy. W takiej sytuacji korzystne będzie zawarcie umowy rezerwacyjnej, a później (najczęściej w czasie do 2 tygodni) umowy deweloperskiej.

Ta ostatnia spisywana jest w formie aktu notarialnego, co daje kupującemu znacznie większe gwarancje, ale też kosztuje, gdyż taksa notarialna uzależniona jest od wartości kupowanego mieszkania. Jest to suma rzędu kilkuset złotych. Dodatkowym kosztem ponoszonym u notariusza jest także opłata za wypis. W momencie podpisywania umowy deweloperskiej uiszcza się zwykle część zapłaty za mieszkanie, w postaci zadatku bądź zaliczki.

Co po umowie deweloperskiej?

Gdy mamy już podpisaną umowę deweloperską, możemy oficjalnie wnioskować o kredyt. Banki wymagają obok wniosku o kredyt szereg dokumentów, potwierdzających nasz dochód i dotyczących nabywanej nieruchomości. Po skompletowaniu dokumentów nie pozostaje nic innego jak tylko oczekiwać na decyzję kredytową. W tym czasie bank wysyła do mieszkania, które chcemy zakupić, rzeczoznawcę majątkowego, który oszacuje wiążącą dla umowy kredytu wartość finansowanej nieruchomości. Po pozytywnej decyzji kredytowej bank daje swojemu klientowi miesiąc na ostateczne podpisanie umowy o kredyt. Kupujący może się do tego czasu wycofać z umowy albo zmienić kredytodawcę. Z kolei sprzedający ma czas na opróżnienie mieszkania i ewentualne, stosowne remonty.