Porównywarka kredytów hipotecznych

Z założenia nowy kredyt ma być tańszy od dotychczasowego, który spłacamy tym kolejnym. Wiąże się to przede wszystkim z obniżką wysokości marży, co bezwzględnie trzeba porównać w obu ofertach, ale jest też kilka innych czynników, które ostatecznie mają wpływ na opłacalność refinansowania.

Obniżenie kosztów kredytu po latach- czy to możliwe?

Decyzję o ewentualnym refinansowaniu kredytu należy podjąć po przeanalizowaniu własnej sytuacji finansowej. Nie ma tutaj jakiejś ogólnej recepty, która sprawdza się dla wszystkich. Nie warto jednak bezmyślnie ulegać reklamom i nowym ofertom kredytowym poszczególnych banków.

Na wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego udzielonego w złotówkach wpływają dwa główne czynniki:

• zmienna stopa WIBOR (zwykle 3M) i
• stała marża banku.

W czasach, kiedy banki udzielały kredytów zdecydowanie ostrożniej, marża wynosiła nawet do 3%. Z kolei w momencie kredytowej bessy (z punktu widzenia banków rzecz jasna), marża kredytów hipotecznych oscyluje wokół 1,7-2%.

Niektóre oferty kredytu są tak skonstruowane, że banki zarabiają na innych opłatach, ale zakładając, że zmienia się wyłącznie marża, to oszczędności kredytobiorcy w skali całego okresu kredytowania sięgają nawet kilkudziesięciu tysięcy. Oczywiście obniża się też wysokość miesięcznych rat, a obniżka ta wynieść może 10% wysokości dotychczasowych rat.

Kiedy opłaca się refinansować?

Różnica w marży musi być wyraźna. Co to znaczy? Nowy kredyt powinien mieć marżę przynajmniej o 1 pkt. proc. niższą niż kredyt wcześniejszy. Gdy różnica oscyluje w granicach 0,2-0,6 pkt., oszczędność może być iluzoryczna, a skutki takiej decyzji mogą być odwrotne od zamierzonych.

Wyraźnie trzeba sprawdzić, ile wynosi prowizja za ewentualną wcześniejszą spłatę kredytu już zaciągniętego, ubezpieczenie oraz opłaty bezpośrednio związane z nieruchomością, czyli koszty sądowe związane ze zmianą banku w księdze wieczystej (te są stałe) czy też ponowna wycena nieruchomości obciążonej hipoteką.

Jeśli chodzi o prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, to banki przeważnie pobierają ją w pierwszych 3-5 latach okresu kredytowania, ale z dokładnością co do jednego dnia. Znane są przypadki, gdy klienci nieświadomi tego zapisu refinansowali kredyt na dwa dni przed upływem tego terminu i ponosili ciężar prowizji.

Kiedy kredyty tanieją?

Kredyty tanieją dzięki obniżkom stóp procentowych, to oczywiste. Ale z punktu widzenia makro ważny jest również poziom wzrostu gospodarczego, który powiązany jest ze stopami procentowymi i w pewnym sensie stanowi ich wypadkową. Im niższy wskaźnik WIBOR, tym kredyty tańsze. Częstą reakcją na tańsze kredyty jest jednak wzrost cen mieszkań, bo przy tanim kredycie hipotecznym zdecydowanie rośnie popyt na nieruchomości. Najlepiej zatem refinansować kredyt hipoteczny w czasie dużego zapotrzebowania na mieszkania, bo banki przede wszystkim dostosowują swoją ofertę do osób kupujących, na czym przy okazji mogą skorzystać chętni na zrefinansowanie dotychczasowego kredytu.